L'étage qui était déjà là

La plupart des propriétaires connaissent leur maison au mètre carré près et n'ont aucune idée de ce qu'ils ont le droit de construire au-dessus. C'est normal : cette information n'est écrite nulle part de façon lisible. Elle se calcule.

Et l'écart entre les deux est souvent considérable. À Tremblay-en-France, une maison de plain-pied coiffée de quatre pans culminait à 6,48 m. La zone autorisait neuf mètres au faîtage. Entre les deux, plus le volume que la vieille toiture occupait sans rien abriter, il y avait la place d'un étage complet.

Quatre chambres, dont une suite parentale, une salle de bain, un WC. Sur une parcelle où toute extension au sol était impossible — l'emprise autorisée était déjà consommée. La surface était là depuis toujours ; il fallait la chercher en coupe et non en plan.

Les six chiffres qui disent ce que vous pouvez faire

Ils tiennent sur une page, et c'est cette page qu'on établit au premier rendez-vous. Elle ne dit pas ce qui est interdit : elle dit ce qui est disponible.

• La hauteur constructible, et comment elle se mesure — au faîtage, à l'égout, à l'acrotère, et depuis quel point du terrain. C'est là que se cachent les étages qu'on ne soupçonne pas.
• L'emprise au sol encore libre : combien de mètres carrés au sol vous pouvez encore poser.
• Les retraits par rapport aux limites, qui dessinent l'endroit exact où l'on peut bâtir.
• La pleine terre à conserver — souvent le vrai arbitrage entre agrandir au sol ou monter.
• Le stationnement à créer selon la surface ajoutée, qui décide parfois de la taille du projet.
• Le périmètre de protection éventuel : un avis d'Architecte des Bâtiments de France oriente l'écriture, et se prépare en amont plutôt qu'en défense.

Ces chiffres ne dessinent pas votre maison. Ils délimitent le volume dans lequel elle peut exister — ce qu'on en fait n'est écrit nulle part.

Le cadre, puis le projet

Connaître le volume disponible ne dit encore rien de l'architecture. À Tremblay, la règle autorisait neuf mètres ; elle ne disait pas où poser l'escalier, comment orienter les chambres, à quelle hauteur régler la gouttière pour que la maison garde des proportions justes, ni quel parement donner à la façade.

Ces décisions-là sont les vôtres et les miennes. Ce sont elles qu'on discute pendant les semaines de conception — pas la hauteur maximale, qui est un fait acquis dès la première semaine.

C'est aussi pour ça qu'on établit le cadre en premier : une fois qu'on sait de quoi on dispose, on peut passer le reste du temps sur ce qui se choisit vraiment.